Október mozgalmas, mégis ellentmondásos hónap volt a magyar ingatlanpiacon. Miközben a nyár végén még az Otthon Start-program fűtötte a vásárlási kedvet, őszre a lendület érezhetően megtört, legalábbis a nagyvárosokban. A piac országos szinten lassult, ugyanakkor a kisebb településeken, épp most kezd igazán felpörögni a kereslet. Mutatjuk, hogyan alakult az októberi ingatlanpiac, és milyen irányba mozdult el a hazai lakáspiac térképe!
A kereslet csökken, de nem mindenhol
Elemzések szerint októberben mintegy 20 százalékkal kevesebb érdeklődő keresett lakást, mint szeptemberben, ami már a szezonális visszaesés jele. Az év vége felé általában csökken a tranzakciós kedv, de most az Otthon Start első hullámának kifulladása is szerepet játszott a megtorpanásban.
Ugyanakkor nem minden régió viselkedett egyformán. Budapesten és a nagyvárosokban is visszaesett a kereslet, míg a községekben 15 éves rekord dőlt meg, mivel 16 százalékkal többen kerestek eladó ingatlant, mint tavaly októberben.
A trend egyértelmű, a nagyvárosokból a kisebb települések felé tolódik a figyelem. Egyre többen keresik a nyugalmat, a természetközeliséget és a kedvezőbb árakat különösen, hogy a támogatott hitelek ezeket a területeket gyakran előnyben részesítik.
Rekordszámú új hirdetés
A kínálati oldalon ezzel párhuzamosan sosem látott aktivitás tapasztalható. Októberben több mint 36 ezer új hirdetés került fel az ingatlanportálokra, ez négyéves rekordot jelent. A hónap végére a teljes eladói kínálat 138 ezer eladó lakásra és házra bővült, ami azt jelenti, hogy egyre több tulajdonos próbálja most eladni ingatlanát.
A falvakban és kisvárosokban különösen sok új ingatlan jelent meg a piacon, ezek között gyakran olyan házak, amelyeket az Otthon Start program keretében felújításra vagy fiatal családok számára vásárlásra ajánlanak.
Történelmi mélyponton a lakásépítések
Miközben az adásvételek piaca pezseg, az új lakások frontján egészen más a kép. A KSH friss adatai szerint háromnegyed év alatt mindössze 8100 új lakást adtak át 2025-ben, ami többéves mélypont, 2014 óta nem volt ilyen alacsony az építési aktivitás.
Az építési engedélyek száma is csökkent, ami előrevetíti, hogy a következő években sem lesz könnyű helyzetben az újépítésű szektor. Az építőipari költségek és a bizonytalan gazdasági környezet sok beruházót óvatosságra intett. Ez a kínálati oldal szűküléséhez vezethet, ami középtávon újra felfelé nyomhatja az árakat.
Ármozgások: Budapesten továbbra is drága az élet
Bár országos szinten nem látható drámai áremelkedés, a budapesti árak továbbra is magasak, sőt egyes városrészekben még emelkedtek is. A XIV. és XVI. kerületben például a panellakások négyzetméterára 1,3–1,7 millió forint körül jár, sőt a felújítandó lakások is gyakran túlárazottak is.
Az Otthon Start ugyan vásárlási lehetőséget teremtett, de egyúttal felhajtotta az árakat ott, ahol sokan élnek a támogatással. A szakértők szerint a kedvezményes hitelprogram egyelőre inkább a városi piacokon érezteti drágító hatását, míg vidéken inkább a kínálatbővülést és az elérhetőbb árakat hozta magával.
Bérleti díjak: megtört a lendület
Érdekes fordulat történt az albérletpiacon is. A Telex adatai szerint Budapesten az átlagos havi bérleti díj 248 ezer forintra csökkent, vagyis visszatért a 2024 végi szintre. Országosan pedig 1,1 százalékos havi visszaesést mértek, ami utoljára a 2020-as pandémiás időszakban fordult elő.
A jelenség hátterében ismét az Otthon Start áll. Sokan, akik korábban béreltek, most vásárlásba vágnak, így a kereslet a bérleti piacon enyhült. Ennek következtében a bérleti díjak stagnálnak, sőt, egyes kerületekben enyhén csökkennek is. Ez a bérlőknek kedvez, a befektetőknek viszont már kevésbé.
A piac tisztulása zajlik
Október tehát egyfajta átmeneti időszakot jelöl a hazai ingatlanpiacon. A vásárlási hullám lecsengett, a piac rendeződik, és a fókusz lassan áthelyeződik a fővárosból a vidéki, kisebb településekre.
A kereslet kiegyenlítettebb, a kínálat bővül, az árak egyes helyeken stabilizálódnak, máshol viszont tovább kúsznak felfelé.
A következő hónapok várhatóan csendesebbek lesznek, de a szakértők szerint 2026 elején újabb mozgolódás jöhet, az Otthon Start következő üteme és az új lakásprojektek elindulása ismét felfűtheti a piacot.
Ha te is most lépnél, eladnál vagy vásárolnál, ne várj tovább, kérj tőlünk profi segítséget!
Forrás: