Amikor a saját otthonról álmodunk, szinte mindannyiunk fejében ott motoszkál a kérdés: bérelni vagy inkább vásárolni éri meg jobban? A válasz ma talán még összetettebb, mint valaha. Az ingatlanpiac egyszerre él meg újra indulást és kihívásokat, miközben a lakásárak az egekben vannak és a bérleti díjak is egyre nőnek, ráadásul a hitelpiac sem mentes a változásoktól. De mit mutatnak a számok, és mit jelent ez a hétköznapi döntéshozók számára?
Lakásárak: újra szárnyalnak, sőt, rekordot döntenek
A Központi Statisztikai Hivatal legfrissebb adatai szerint 2025 első negyedévében 12,1 százalékkal drágultak a lakások az előző évhez képest. Ez nemcsak gyorsuló ütem, hanem Európa-rekord is, hiszen az uniós átlag mindössze 5,7 százalékos növekedést mutatott ugyanebben az időszakban (KSH).
A lakásvásárlás tehát újra drága sportág, mégis sokan érzik úgy, hogy hosszú távon biztonságosabb, mint a bérlés. Nem csoda, ha az ingatlanok ára évről évre emelkedik, akkor aki ma vásárol, az akár már néhány év alatt is jelentős értéknövekedést könyvelhet el.
Bérleti díjak: kisebb, de folyamatos drágulás
Aki most bérel, szintén megérzi a piac forróságát. A KSH-ingatlan.com lakbérindexe szerint 2025 júniusában országos szinten 7,3 százalékkal voltak magasabbak a bérleti díjak, mint egy évvel korábban, Budapesten pedig 6,7 százalékkal. A havi emelkedés már mérsékeltebb, körülbelül egy százalék körüli, de a tendencia egyértelmű: a bérlés sem olcsó.
Sok fiatal és pályakezdő mégis ezt az utat választja, mert vagy nincs, vagy nem kíván többmilliós önerőt kockáztatni, vagy mert élethelyzetük még nem stabil. Egy dolog azonban biztos: a bérlés hosszú távon ritkán befektetés, inkább kényelmi vagy kényszer megoldás.
Bérlés, a rugalmasság ára?
A bérlés legnagyobb előnye kétségkívül a rugalmasság. Ha munkahelyet váltunk, külföldre mennénk, vagy egyszerűen csak új környéket próbálnánk ki, könnyebben mozdulunk. Nem kell hosszú távra elköteleződni, hitelpapírokkal, ügyvédekkel, értékbecslésekkel bajlódni.
A költözés szabadságának azonban ára van. A havi bérleti díj ugyan fixnek tűnik, de minden hónapban fizetünk valamiért, ami soha nem lesz a miénk. Ha 10 éven át havi 300 ezer forintot költünk lakbérre, az 36 millió forint és a tizedik év végén nem marad semmi a nevünkön, csak a tapasztalat, hogy jó helyen laktunk.
Ráadásul a magyar bérleti piac sajátos. Nálunk a bérlés általában átmeneti megoldás, nem hosszú távú életforma, mint például Németországban. A kínálat korlátozott, a szerződések gyakran rövid távúak, a biztonság így kisebb.
Tehát mikor lehet a bérlés erősebb választás?
Vásárlás, a saját otthon biztonsága és terhe
A vásárlás ezzel szemben komoly elköteleződés és egyben befektetés is. Amikor hitelt fizetünk, a pénz nem eltűnik, hanem saját vagyonunkat építi. Ráadásul, ha a lakásárak tovább emelkednek, az ingatlanunk értéke is nő.
Például egy 60 millió forintos lakás 12 százalékos éves értéknövekedés mellett egyetlen év alatt több mint 7 millió forintot érhet többet, ez olyan hozam, amit kevés más befektetés produkál. Persze, az ingatlanpiac ciklikus, de az elmúlt tíz évben a magyar árak hosszú távon folyamatosan felfelé tartottak.
A másik oldal viszont, hogy a vásárlás nagyobb felelősséget is jelent. Az önerő, az ügyvédi díj, az illeték, a karbantartás, mind-mind állandó tétel. Egy váratlan kazáncsere vagy homlokzat-felújítás pedig komoly plusz kiadás lehet. Nem véletlen, hogy sokan csak akkor vágnak bele, amikor már stabil jövedelemmel és pénzügyi tartalékkal rendelkeznek.
Mikor válhat a vásárlás vonzóvá?
Hitelkonstrukciók: a 3 %-os Otthon Start új lendületet adhat
Az elmúlt évek kamatemelései után sokan gondolták úgy, hogy a hitelfelvétel végleg elveszítette vonzerejét. Most azonban újra elérhetőek a kedvező konstrukciók. A 2025-ös Otthon Start hitel fix 3 %-os kamattal, maximum 50 millió forintos hitelösszeggel és 25 éves futamidővel segíti azokat, akik első lakásukat szeretnék megvásárolni.
A piaci hitelek kamatai ezzel szemben még 6–7 százalék körül mozognak, így az államilag támogatott formák látványos előnyt biztosíthatnak. Ráadásul egyes konstrukcióknál az önerő akár 10 százalékra is csökkenthető, ami megkönnyíti a fiatalabb vásárlók belépését a piacra.
Számoljunk egy kicsit – mit jelent ez a gyakorlatban?
Tegyük fel, hogy egy 60 m²-es lakást szeretnél Budapesten.
A bérleti díja nagyjából 300 ezer forint havonta, rezsi nélkül. Ha ezt 10 évig fizeted, (nem számolva az évenkénti emelésekkel )az körülbelül 36 millió forint és az ingatlan továbbra is másé marad.
Ha viszont ugyanezt a lakást 60 millió forintért megvásárolod, 20 százalék önerővel (12 millió Ft) és 48 millió Ft hitellel, fix 3 százalékos kamaton, akkor a havi törlesztőd nagyjából 250 ezer forint körül alakul. Vagyis kevesebb, mint amit bérlésre fizetnél, miközben a lakás fokozatosan a tiéd lesz.
Tíz év után a különbség már szembetűnő: a bérlésre kiadott 36 millió forint helyett a vásárlásnál egy saját, értéknövekvő ingatlan marad a kezedben.
Dönteni érzelmek és számok között
A lakhatás soha nem pusztán pénzügyi döntés. A saját otthon biztonsága, az „itt maradok” érzése sokak számára felbecsülhetetlen. Ugyanakkor a bérlés könnyedsége, a kötöttségek hiánya is komoly előny lehet főleg, ha a jövő még bizonytalan.
Éppen ezért nem létezik univerzális válasz. A vásárlás ma Magyarországon kifejezetten kedvező lehet azoknak, akik stabil jövedelemmel, némi megtakarítással és hosszú távú tervekkel rendelkeznek.
A bérlés viszont azok számára ideális, akik még mozgásban vannak, rugalmasságra vágynak, vagy egyszerűen kivárják, hogy az árak hogyan alakulnak a következő években.
Mi mit ajánlunk?
Akár bérlésről, akár vásárlásról van szó, a legfontosabb a tudatosság.
Mérd fel a saját helyzetedet: mekkora önerőd van, milyen jövedelemmel számolhatsz, és hány évre tervezel az adott városban maradni. Egy rövid kalkuláció sokszor elég ahhoz, hogy tisztábban láss.
Ha pedig segítségre van szükséged csapatunk abban is támogat, hogy kiszámold, melyik opció éri meg neked jobban a jelenlegi piaci árak, bérleti díjak és hitelfeltételek alapján.
Források: